이지스밸류플러스리츠

북미DC포트폴리오

Investment Highlight

1.이지스 밸류플러스리츠의 첫 해외 데이터센터 자산으로, Sector 확장과 투자 지역 확대의 초석
성장 가능성이 높은 데이터센터 Sector에 신규 투자하면서, 동시에 미국, 캐나다 지역으로 투자 대상 지역을 넓혀 해외 투자의 발판을 마련

2.글로벌 IT 기업들이 2030년까지 장기 임차하고 있는 우량한 CORE자산
글로벌 초대형 IT기업이 계약 용량 절반 이상을 임차하고 있으며, 포트폴리오 가중평균 기준 잔여 만기가 약 2030년 이후로 장기 임대차가 구축되어 있어 안정적 배당 기대 가능

3.미국에 상장된 타 데이터센터리츠 대비 낮은 EV/EBITDA에 매입하여 경쟁력 있는 가격
미국 상장DC리츠의 EV/EBITDA 약 23배~34배 대비 낮은 밸류에이션으로 매입 완료
※ EV/EBITDA : 기업가치/세전영업이익(기준시점 : '21년 2월)

4.총 IT용량 187MW 규모의 대형 포트폴리오, 주요 자산이 LEED Gold와 Platinum을 인증받은 우수한 데이터센터 자산
미국 실리콘밸리, 캐나다 퀘벡 등에 위치한 총 13개의 데이터센터 포트폴리오이며, 8개 자산이 LEED 인증되어
ESG를 고려한 투자 자산

투자 자산명 북미DC포트폴리오

자산 유형 데이터센터 13개 자산 portfolio

소재지 미국 실리콘밸리(8개), 캐나다 퀘백(2개) 등 북미 지역

총 용량 187MW 실리콘밸리 : 123MW

주요 임차인 용량비중 S&P Rating AAA의 IT기업 계약용량의 절반 이상

Tenants 임차인

신용등급 AAA의 글로벌 IT업체가 계약용량의 절반 이상을 임차하고 있으며 임차인의 80% 이상이
'투자등급' 이상의 신용도를 보유하고 있는 안정적인 자산입니다.

- 북미DC포트폴리오는 전문 개발/운영사인 Vantage Data Centers에 의해 개발되고 운영되는 자산입니다.

- 북미DC포트폴리오의 최대 임차인은 시가총액이 3,000조원에 육박하는 시가총액 글로벌 탑3 기업으로 계약용량의 절반 이상에 대하여 장기 임대차가 체결되어 있습니다.

- 다른 주요 임차인 또한 시가총액이 900조원, 1,100조원에 육박하는 대형 tech 기업과 SNS 운영사로, 임대차 안정성이 높은 자산입니다.
※ 데이터센터의 특성상 임차인(클라이언트) 정보 공개가 제한적임
※ 시가총액 : '21년 11월 말 기준

Location 입지

북미DC포트폴리오는 실리콘밸리를 중심으로 북미 4개 주요 데이터센터 권역에 위치하고 있는 초대형 데이터센터 포트폴리오 자산입니다.

Specification특징

북미DC포트폴리오는 총 IT용량 187MW 수준이며 13개 자산 중 8개 자산이 LEED 인증을 받은 친환경 데이터센터이며, 최신식 전기/냉각/보안 설비를 통해 효율성과 안정성을 모두 갖추고 있는 데이터센터입니다.

ESG

북미DC포트폴리오의 대표 자산인 실리콘밸리 제1캠퍼스(6개 자산)는 77MW 규모의 북미에서 가장 큰 규모의 LEED PLATINUM 인증을 받은 데이터센터이며, 총 8개의 자산이 LEED 인증을 받아 지속가능성을 고려한 투자 대상으로 평가됩니다.

Power, Cooling & Security System
- Power : 2개 이상의 변전소를 통해 전력 공급을 이중화하고 있습니다. (N+1 예비설비)
- Cooling : Computer Room Air Handling(CRAH)과 같은 냉각 장치 체계를 갖추고 있고 (N+2 예비설비) 공냉식, 수냉식 및 열교환 장치 등을 통해 PUE 1.3 이하의 고효율 최신식 데이터센터 시설을 구축하고 있습니다.
- Security : 데이터서버의 안전을 위해 CCTV와 상비 경비가 24/7 캠퍼스 보안체계를 구축하고 있으며 고객/방문객의 이중인증(뱃지/비밀번호와 생체인증) 절차를 통해 출입을 관리하고 있습니다.
※ PUE(Power Usage Effectiveness) : 데이터센터에서 소비하는 총 전력을 IT설비에서 사용되는 전력으로 나눈 값(1에 가깝게 낮을수록 고효율)

※ 데이터센터 티어 구분

구분	Tier1	Tier2	Tier3	Tier4
인프라 공급 경로 (전기/기계)	1	1	2 (1 : Active, 1 : Standy By)	2 (1 : Active, 1 : Active)
예비장비	N	N+1	N+1	S+S or 2(N+1)
물리적인 분리	없음	없음	없음	있음
동시유지보수	안됨	안됨	가능	가능
완전 무중단	안됨	안됨	안됨	가능
가용성	99.67%	99.74%	99.98%	99.9995%
연간IT장비 사고 지속 시간	28.8h	22.0h	1.6h	0.4h
수요처	일반 인터넷 서비스	콜센터 소규모연구소	상업용 IDC 인터넷기반회사 24시간·7일서비스	금융사,국가기관 24시간·7일 Forever 서비스